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深圳二手房变冷新盘推货活跃刚需买家转向新

2019-06-09 05:46:19来源:励志吧0次阅读

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开发商加紧推货速度,多个新建住宅楼盘在这两周入市。

经历了3月份二手住宅成交的井喷后,目前深圳楼市中性价比较高的“笋盘”显得尤为稀缺,而此时,开发商则加紧了出货的速度,多个新建商品住宅楼盘在这两周入市,对于很多刚需买家而言新房成为了首选。

了解到,进入4月,深圳二手房成交量在3月的井喷后呈现逐步下跌的趋势,而新房市场则在开发商积极推盘下呈现购房活跃的趋势。业内人士表示,预计未来新房成交还会有上升趋势,而二手房则将逐步回稳。

3月“井喷”后二手房成交量回落

根据深圳中原地产对地铺的监测,上周深圳二手住宅成交1416套,成交面积为11.89万平方米,虽全市各区的成交量相比此前一周有上升,但相比三月份动辄周成交数千套的成交量来说已经是回落很多。而在各区域中,龙岗仍是成交最大的区域。

“很多刚需置业的买家都在3月抢搭末班车完成购房了,因此4月成交量下滑在所难免,但现在4月深圳二手房成交量还维持每周千余套只能说明深圳刚性需求置业者的数量庞大”,一位业内人士对表示。

在二手房的价格方面,注意到上周深圳二手住宅的成交均价为23802.54元/平方米,环比下跌了12.35%。各区中,罗湖、龙岗的价格仍旧保持稳定,仅出现小幅上涨;其它各区的价格都有所回落,其中,南山的价格跌破3万,跌幅为25.39%。

“二手房的成交价格受成交结构影响很大,成交均价下跌并不代表二手房的价格有下跌”,上述业内人士告诉,从最近中介地铺的情况来看,由于深圳版新国五条细则较为温和,因此市场已平静消化,很多放盘业主看到政策频出而选择放盘,但其价格却没有明显的下滑,而入市购房者则看到政策温和而选择及早出手,但他们同时也对价格相当敏感,不会接受明显高出市场价太多的价格。

深圳中原副总经理贺晓丽对于未来市场也持类似态度,她认为,二手住宅市场目前成交已恢复正常水平,价格也出现一定的回落,但未来二手市场将保持量价齐稳的总体走势。

新房“趁势”抢客每周入市近10盘

根据深圳规划国土委的成交数据显示,上周深圳一手住宅成交套数为752套,环比下降了10.90%,成交面积为6.70万平方米。从各区看,福田和南山的成交量上升,其中,福田增加了两倍多,上周成交套数超过100套。其它各区的成交量都出现下降,其中,盐田仅成交1套,龙岗成交312套,环比下降了30.97%。而新房的成交均价则为24456.85元/平方米,环比上涨了15.52%。各区中,罗湖、龙岗的价格基本稳定,福田、南山、盐田的价格上涨了一成以上,宝安的价格则下跌了9.49%。

不过数据反映的却并非是市场真实的情况。深圳中原副总经理贺晓丽告诉,到4月份,深圳一手楼盘的推盘节奏明显加快,且开盘销售率颇高,只是由于备案节奏减缓,以至于官方数据系统显示的成交量呈下滑走势。而由于福田区高价楼盘已经入市成交,未来随着这些项目进行备案登记,成交系统显示的一手均价将会拉大上涨幅度。预计未来一手成交量将上升,而受香蜜原著、天御(资料、团购、论坛)香山这些楼盘的影响,价格将出现高位波动。

深圳最近两周的周末,每个周末都有近10个楼盘入市,了解到,水榭春天(资料、团购、论坛)6期,绿景公馆1866(资料、团购、论坛)、合正中央原著(资料、团购、论坛)、中航天逸(资料、团购、论坛)、怡龙枫景园、万科金域缇香等楼盘都在近两周的周末集中入市销售,而从部分开发商处了解到,不少新开楼盘都在开盘当天取得了不错的销售成绩,不少项目的单日销售都在8成以上。

一位开发商营销总监对表示,近期市场的入市气氛踊跃,而对于未来,开发商普遍持谨慎的乐观气氛,认为政策虽落地温和但却不会再给房价“快速上涨”的机会,而新政仍有可能随时出台,在这种情况下都会选择在这个时候入市抢客。

二手房税费负担重买家目光转投新房

一名新近入市并购买新房的置业者小张告诉,其原先的置业意向是在二手房,3月到现在也看了很多房子,二手房一是很多业主不诚心卖,即使达成交易意向也很多会反价,而且买二手房往往要在房价之外负担很多税费成本,“这些税费成本往往还不少,而且这部分成本又不像购房款那样可以按揭”。小张表示,以他自己为例,买一套120万总价的新房只需36万的资金,而买同样120万总价的二手房则可能要准备超过50万的资金才可以。

像小张这样的置业者不在少数,日前从某楼盘售楼处的一名营销人员处了解到,来这个楼盘购房的人群很多都是刚需和首次置业者,其中不乏很多从二手房市场转到新房市场的市民。“在目前的政策环境下,二手房20%个税的细则仍都有可能落地,依然是悬在头上的,而购买新建商品房则没有这一顾虑。”该置业顾问表示。

而从宏观大环境上看,世联地产首席分析师吴志辉则认为政策层面缺乏继续打压房地产行业的底气。吴志辉表示,中央在经济向好的时候打压房地产比较有底气,经济不景气的时候总是很难对房地产下重手,而在最近这几年,这样的逻辑被大多数人所接受。而对于今年市场的判断,吴志辉认为,即使面临着政策的压力,今年以来整体市场表现甚至要好于大家之前的预期,核心城市主流产品供不应求是当前难以改变的现状,而刚需市场正在向政策展现出其坚强的韧性。

从宏观经济层面看,热钱正在流入中国,而中国经济的数据也清晰地表明,中国经济实体经济产能仍在持续,中上游行业的表现不算好,中国经济的复苏非常弱,吴志辉表示,因此,综合考量,弱复苏的局面叠加复杂的国际环境,中国政府缺乏打压房地产的行业的底气,而且弱复苏的经济难以实质性紧缩货币,因此下游的房地产仍会受益。而对于短期而言,吴志辉透露,从开发商的推盘数据以及我们自己的上门量数据判断,4月的成交量将环比3月小幅下跌。

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